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Baux commerciaux : la répartition des charges.

Charges accessoires, réparations locatives, travaux d’entretien, grosses réparations… Quelles sont les dépenses à la charge du propriétaire ?

La réglementation relative aux baux commerciaux – contrairement à celle applicable en matière de baux d’habitation – ne fixe pas de manière limitative la réparation des charges entre le locataire et le bailleur.

Dès lors, la nature des charges dont le paiement incombe au locataire relève de la liberté contractuelle.

Il convient donc d’être vigilant lors de la signature d’un bail commercial sur le contenu des clauses du bail relatives aux charges ; ces clauses sont interprétées de manière très stricte par les tribunaux.

• • Le locataire doit prendre en charge l’entretien courant du local ainsi que les réparations locatives. • •

A défaut, en l’absence de clause dans le bail prévoyant la répartition des charges, il est généralement admis que le propriétaire peut demander le remboursement des charges suivantes :

– les charges d’entretien et de fonctionnement de l’immeuble loué ;

– les dépenses relatives aux consommations d’eau froide, d’eau chaude, de chauffage collectif ;

– les dépenses de fonctionnement et d’entretien des équipements communs (ascenseurs, espaces extérieurs, etc…) ;

– les dépenses afférentes aux services rendus (gardiennage, entretien des parties communes, etc…) ;

– les taxes dites locatives (enlèvement des ordures ménagères, balayage).

En revanche, sauf clause contraire prévue dans le bail, sont généralement à la charge du propriétaire : la taxe foncière, la taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France, les primes d’assurance de l’immeuble, les frais de gestion et honoraires du syndic.

Les charges récupérables sur le locataire sont le plus souvent facturées pour leur montant réel. Toutefois, les parties peuvent prévoir une évaluation forfaitaire (par exemple, 10 ou 15% du montant du loyer principal).

Entretien et réparations

En ce qui concerne les travaux et réparations, il est d’usage de distinguer les réparations locatives des grosses réparations. Sauf clause contraire du bail.

Le locataire est tenu d’assurer les réparations locatives ou de menu entretien.

A l’inverse, l’obligation d’effectuer les grosses réparations pèse en principe sur le propriétaire.

Ces grosses réparations sont définies par référence à l’article 606 du Code civil.

La liste contenue dans ce texte est limitative ; elle vise les réparations « des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ».

En pratique.

L’appréciation de la nature des réparations est le plus souvent une question de fait, appréciée au cas par cas par les juges en cas de litige.

Ces derniers retiennent généralement à la fois un critère matériel lié à l’importance des travaux et un critère financier lié au caractère exceptionnel de la dépense.

Ont ainsi été qualifiées de grosses réparations le remplacement d’un ascenseur, les travaux de réfection totale des toitures, la réfection des zingueries affectant une partie complète de l’immeuble, le ravalement complet d’un immeuble, le remplacement intégral d’une chaudière alimentant un hôtel, des travaux sur des conduits de cheminée…

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