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Augmentation du loyer d’un bail commercial.
Chaque année, en cours de bail, le loyer d’un bail commercial peut augmenter si le contrat comporte une clause d’indexation du loyer.
À défaut, il peut être révisé tous les trois ans.
Lors de la signature d’un bail commercial, les parties conviennent librement du montant du loyer.
Mais il n’est pas figé : il peut varier en cours de bail par l’application de deux mécanismes différents, l’un conventionnel, l’autre d’ordre public, ces deux mécanismes n’étant pas exclusifs l’un de l’autre.
Le contrat peut prévoir une clause d’indexation du loyer (aussi appelée «clause d’échelle mobile»), au terme de laquelle le loyer est automatiquement indexé en fonction des variations de l’indice mentionné au contrat et selon une périodicité également fixée par le bail.
Il peut ainsi être prévu que le loyer sera révisé chaque année, à la date anniversaire du bail, en fonction des variations de l’indice INSEE du coût de la construction.
La révision intervient alors chaque année à la date convenue, aucune formalité particulière n’étant requise pour l’application de cette clause.
En cas d’indexation, le bailleur dispose d’un délai de cinq ans pour réclamer le nouveau loyer.
En conséquence, si le propriétaire omet de s’en prévaloir immédiatement, cela ne vaut pas pour autant renonciation de sa part a demander l’augmentation.
Il dispose d’un délai de cinq ans pour le faire à compter de la date à laquelle le nouveau loyer est devenu exigible.
Toutefois, si par application de cette clause, le loyer varie de plus d’un quart par rapport a son montant initial, chacune des parties peut alors saisir le juge pour demander qu’il soit fixé a la valeur locative.
REVISION TRIENNALE
Que le bail prévoit ou non une clause d’indexation, le loyer peut en outre être révisé tous les trois ans à la demande de chacune des parties.
Cette demande doit être effectuée par lettre recommandée, avec demande d’avis de réception, ou par acte d’huissier, au plus tôt à compter du premier jour de la nouvelle période triennale. Toute demande formulée avant l’expiration de cette période est nulle. Une fois cette période expirée, la révision peut être demandée à tout moment.Toutefois, le nouveau loyer n’est applicable qu’à compter de la date de la demande : le propriétaire ne peut pas réclamer un rappel de loyer pour la période écoulée.
Le montant du loyer révisé est plafonné. Il ne peut excéder la variation de l’indice INSEE du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation du loyer.
Néanmoins, cette règle ne s’applique pas en cas de modification des facteurs locaux de commercialité (création d’une zone piétonnière, de nouveaux moyens de transport…) entraînant une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Dans ce cas, le loyer est fixé à la valeur locative.