L’écran juridique de la SCI permet d’être à la fois propriétaire et locataire de ses locaux, et d’optimiser ainsi leur acquisition.
La société civile immobilière (SCI) permet de gérer plus efficacement les locaux professionnels et de préparer la transmission de votre entreprise. Mais il faut respecter certaines règles.
Si vous êtes commerçant, artisan, membre d’une profession libérale et propriétaire de vos locaux professionnels où à la recherche de locaux à acquérir, vous devez penser à la société civile immobilière. Les avantages de cette formule sont nombreux : la SCI dissocie votre patrimoine immobilier des autres biens de l’entreprise, vous assure des revenus grâce à la location des locaux par la société, et prépare votre succession dans de meilleures conditions.
Sur le plan juridique et fiscal, l’écran juridique de la SCI vous permet d’être en quelque sorte à la fois propriétaire et locataire des locaux, et d’optimiser ainsi leur acquisition.
LE FONCTIONNEMENT DE LA SCI
Vous constituez une SCI avec votre conjoint ou vos enfants, par exemple, et vous apportez à la société ou vous achetez, en son nom, vos locaux professionnels. Votre conjoint et vos enfants sont ainsi propriétaires de parts sociales, représentant ce bien immobilier. Celui-ci ne fait pas partie de votre actif professionnel, mais de votre patrimoine privé. Si votre activité indépendante connaît des difficultés ou si votre entreprise vient à disparaître, ce patrimoine immobilier est protégé.
D’autre part, en louant vos locaux professionnels à la SCI, vous percevez des loyers que vous pourrez conserver pendant votre retraite si vous décidez de céder votre activité mais de conserver les murs. Bien entendu, si vous avez emprunté dans le cadre de la SCI pour acquérir les locaux, les intérêts sont déductibles des loyers. De plus, les parts sociales attribuées à votre conjoint et à vos enfants leur appartiennent en propre, et elles n’auront pas à être intégrées à votre succession, ce qui diminuera le montant des droits à payer.
DES PRIX ET LOYER NORMAUX
La SCI est une structure bien adaptée à la gestion d’ un patrimoine immobilier, grâce à un régime juridique souple et peu contraignant. Prenez toutefois certaines précautions :
– ne réglez pas vous-même l’intégralité du prix d’ acquisition de vos locaux professionnels en attribuant à votre conjoint une fraction importante des parts sociales. Selon le fisc, il s’agirait d’une donation déguisée.
– ne fixez pas le loyer perçu par la SCI à un niveau exagéré. Au lieu de diminuer votre bénéfice, l’excédent pourrait au contraire être réintégré par l’administration fiscale.
– faites attention aux plus-values applicables en cas de cession de parts. Si la valeur nominale de vos parts est faible, la plus-value imposable risque d’être importante (sauf après 22 ans).